Hai kiểu người mua nhìn Mandarin Garden 3 theo hai cách khác nhau

Cùng đứng trước một căn hộ, người mua nhà lần đầu thường hỏi: “Gia đình tôi có sống tốt ở đây không?”. Người đã có nhà lại dễ hỏi: “Tài sản này có đáng để giữ thêm không?”.

Hai câu hỏi nghe khá gần nhau nhưng dẫn tới hai cách tính hoàn toàn khác.

Người mua lần đầu thường đặt căn hộ vào trung tâm đời sống: nơi làm việc, trường của con, khoản vay, kế hoạch sinh thêm thành viên và cảm giác có một ngôi nhà thuộc về mình.

Người mua căn hộ thứ hai lại đặt tài sản vào một danh mục lớn hơn. Họ đã có nơi ở, có thể có khoản tích lũy, tài sản khác và nhiều lựa chọn sử dụng vốn.

Vì vậy, cùng một mức giá, cùng một mặt bằng và cùng một vị trí có thể tạo ra hai quyết định trái ngược mà cả hai đều hợp lý.

Hai người mua, hai điểm xuất phát

Hãy giả định hai khách hàng cùng xem một căn 2PN+ hoặc 3PN.

Hồ sơ A: người mua nhà lần đầu

• Đang thuê nhà hoặc sống cùng gia đình.
• Có khoản tích lũy nhưng vẫn cần vay ngân hàng.
• Căn hộ sẽ là nơi ở chính.
• Thời gian sở hữu dự kiến dài.
• Ưu tiên sự ổn định hơn khả năng bán lại nhanh.

Hồ sơ B: người mua căn hộ thứ hai

• Đã có nơi ở ổn định.
• Có thể vay ít hoặc không vay.
• Chưa chắc sẽ chuyển tới ở ngay.
• Cân nhắc cho thuê, giữ tài sản hoặc để dành cho con.
• So sánh căn hộ với nhiều kênh sử dụng vốn khác.

Khi tìm hiểu Mandarin Garden 3, hai người không nên dùng chung một bộ tiêu chí rồi chỉ thay đổi tỷ lệ vay.

Mục tiêu sử dụng khác nhau khiến ngưỡng chấp nhận về giá, tiến độ, thanh khoản và chất lượng căn hộ cũng khác nhau.

Khác biệt thứ nhất: người mua lần đầu mua một đời sống, người mua thứ hai mua thêm một tài sản

Với người mua lần đầu, căn hộ thường giải quyết cùng lúc nhiều nhu cầu:

• Thoát khỏi cảnh thuê nhà.
• Ổn định chỗ ở cho con.
• Tạo không gian riêng cho gia đình.
• Hình thành tài sản tích lũy đầu tiên.
• Giảm phụ thuộc vào bố mẹ hai bên.

Do đó, giá trị cảm xúc và giá trị sử dụng thường rất lớn.

Người mua căn hộ thứ hai không chịu cùng áp lực. Nếu không mua, đời sống hiện tại của họ vẫn tiếp tục.

Vì vậy, tài sản mới phải chứng minh được ít nhất một vai trò rõ ràng:

• Tạo dòng tiền.
• Giữ giá trị tài sản.
• Phục vụ nhu cầu ở trong tương lai.
• Giúp con cái có nơi ở.
• Đa dạng hóa danh mục.

Khác biệt thứ hai: khoản vay mang ý nghĩa khác nhau

Người mua lần đầu thường phải sử dụng đòn bẩy để rút ngắn thời gian sở hữu nhà.

Khoản vay với họ có thể là công cụ hợp lý nếu:

• Thu nhập ổn định.
• Tỷ lệ trả nợ nằm trong vùng an toàn.
• Có quỹ dự phòng.
• Căn hộ đáp ứng nhu cầu ở lâu dài.
• Việc mua giúp giảm hoặc thay thế tiền thuê nhà.

Người mua căn hộ thứ hai có thể vay dù có đủ tiền, nhưng mục tiêu thường là tối ưu dòng vốn.

Họ phải so sánh:

• Lãi vay.
• Lợi suất cho thuê.
• Khả năng tăng giá.
• Lợi nhuận từ tài sản khác.
• Chi phí cơ hội của tiền mặt.

Nếu lợi suất kỳ vọng thấp hơn chi phí vốn, việc vay để mua tài sản thứ hai có thể làm danh mục kém hiệu quả hơn.

Hai bảng tài chính song song

Khác biệt thứ ba: người mua lần đầu có thể chấp nhận thanh khoản thấp hơn

Nếu căn hộ phù hợp để ở trong mười năm, khả năng bán lại trong hai năm đầu có thể không phải mối quan tâm lớn nhất.

Người mua lần đầu thường ưu tiên:

• Diện tích đủ dùng.
• Hành trình đi làm hợp lý.
• Trường học phù hợp.
• Khoản vay có thể kiểm soát.
• Chất lượng vận hành lâu dài.

Người mua căn hộ thứ hai cần nhìn thanh khoản nghiêm khắc hơn vì tài sản không giải quyết nhu cầu ở cấp thiết.

Họ phải hỏi:

• Nếu cần bán trong một đến hai năm, ai là người mua lại?
• Loại căn có tệp khách rộng không?
• Tổng giá có vượt ngưỡng phổ biến của khu vực không?
• Có nhiều căn tương tự cùng được chào bán không?
• Mức chênh view, tầng và hướng có được thị trường chấp nhận không?

Khác biệt thứ tư: người mua lần đầu đánh giá tiện nghi bằng tần suất sử dụng

Với người ở thật, một tiện ích nhỏ nhưng dùng hàng ngày có thể tạo giá trị lớn:

• Chỗ đỗ xe thuận tiện.
• Thang máy ít phải chờ.
• Nhà thuốc gần.
• Lối đi bộ tới công viên.
• Trường của con nằm đúng hướng đi làm.

Người mua căn hộ thứ hai có thể nhìn tiện ích như một yếu tố hỗ trợ cho thuê hoặc bán lại.

Họ dễ quan tâm:

• Tiện ích có giúp tin đăng nổi bật không?
• Khách thuê có sẵn sàng trả thêm không?
• Phí dịch vụ có làm giảm lợi suất không?
• Tiện ích có hoạt động ổn định hay chỉ đẹp trên phối cảnh?

Cùng một bể bơi hoặc công viên, người mua để ở đánh giá bằng số lần sử dụng; người mua tài sản thứ hai đánh giá bằng khả năng chuyển thành giá thuê hoặc thanh khoản.

Khác biệt thứ năm: cảm xúc sở hữu có trọng số không giống nhau

Người mua lần đầu thường trải qua một cột mốc lớn:

• Lần đầu đứng tên tài sản.
• Lần đầu tự thiết kế ngôi nhà.
• Lần đầu có địa chỉ ổn định cho con.
• Lần đầu không phải xin phép chủ nhà thuê.

Cảm xúc này có giá trị thật, nhưng cũng có thể khiến người mua bỏ qua:

• Khoản vay quá lớn.
• Căn hộ nhỏ hơn nhu cầu dài hạn.
• Hành trình đi làm bất tiện.
• Phí vận hành chưa rõ.

Người mua căn hộ thứ hai thường ít bị chi phối bởi cảm giác “phải có nhà”.

Nhưng họ lại dễ bị hấp dẫn bởi:

• Nỗi sợ bỏ lỡ đợt giá đầu.
• Một mã căn hiếm.
• Câu chuyện khan hiếm.
• Kỳ vọng tăng giá.
• Mong muốn sở hữu thêm một tài sản đẹp.

Cả hai nhóm đều có thiên kiến cảm xúc, chỉ khác hình thức.

Khác biệt thứ sáu: người mua lần đầu sợ lãi vay, người mua thứ hai sợ vốn nằm im

Người mua lần đầu thường lo:

• Lãi suất tăng.
• Thu nhập giảm.
• Phải trả tiền thuê trong thời gian chờ bàn giao.
• Chi phí nội thất phát sinh.

Người mua căn hộ thứ hai lại lo:

• Tài sản không cho thuê được.
• Giá không tăng trong thời gian dài.
• Vốn bị khóa.
• Phải bán thấp hơn kỳ vọng khi cần tiền.

Vì thế, cùng một dự án đang hình thành, người mua lần đầu nhìn rủi ro dòng tiền hàng tháng; người mua thứ hai nhìn rủi ro hiệu quả sử dụng vốn.

Khác biệt thứ bảy: ngưỡng chấp nhận tiến độ

Người đang thuê nhà phải cộng thêm tiền thuê trong thời gian chờ.

Nếu dự án bàn giao chậm, họ có thể chịu đồng thời:

• Tiền thuê.
• Lãi vay.
• Khoản thanh toán theo tiến độ.
• Chi phí chuẩn bị nội thất.

Người đã có nhà không chịu áp lực chuyển vào ở ngay. Họ có thể chấp nhận thời gian chờ lâu hơn.

Tuy nhiên, thời gian chờ vẫn tạo chi phí cơ hội. Số tiền đã thanh toán chưa tạo được:

• Giá trị sử dụng.
• Doanh thu thuê.
• Thanh khoản đầy đủ.

Do đó, người mua thứ hai không nên coi tiến độ là vấn đề không quan trọng chỉ vì đã có nơi ở.

Khác biệt thứ tám: loại căn phù hợp có thể trái ngược

Người mua lần đầu

Có thể ưu tiên diện tích lớn hơn để tránh phải đổi nhà sớm.

Họ thường cân nhắc:

• 2PN+ nếu dự kiến có một con.
• 3PN nếu gia đình đã có con hoặc cần phòng làm việc.
• Hai phòng vệ sinh.
• Khả năng lưu trữ.

Người mua căn hộ thứ hai

Có thể ưu tiên căn có tổng giá dễ tiếp cận và tệp thuê rộng hơn.

Họ thường cân nhắc:

• 2PN dễ cho thuê hơn trong nhiều trường hợp.
• Căn diện tích vừa phải để giảm vốn đầu tư.
• Nội thất dễ hoàn thiện.
• Loại căn có nhiều khách mua lại.

Nhưng nếu toàn dự án có quá nhiều căn 2PN giống nhau, mức cạnh tranh cho thuê và chuyển nhượng có thể cao.

Một căn hộ, hai ngưỡng giá khác nhau

Người mua lần đầu có thể chấp nhận giá cao hơn một chút nếu căn hộ:

• Giúp ổn định chỗ ở.
• Giảm thời gian di chuyển.
• Phù hợp với con cái trong nhiều năm.
• Tránh phải chuyển nhà lần nữa.

Người mua căn hộ thứ hai thường đặt giới hạn nghiêm hơn:

• Giá mua không làm lợi suất quá thấp.
• Mức chênh không vượt khả năng bán lại.
• Tổng giá phù hợp tệp khách tương lai.
• Chi phí hoàn thiện không quá lớn.

Mô hình chênh lệch ngưỡng kỳ vọng

Người mua lần đầu nên tự hỏi gì?

• Nếu giá căn hộ không tăng trong năm năm, gia đình vẫn hài lòng khi sống ở đây không?
• Khoản trả nợ có làm giảm quá mạnh chất lượng sống không?
• Căn hộ có đủ dùng khi gia đình thay đổi không?
• Thời gian đi làm của cả hai người có chấp nhận được không?
• Có phương án nếu bàn giao chậm không?
• Sau khi mua còn quỹ dự phòng không?

Người mua căn hộ thứ hai nên tự hỏi gì?

• Tài sản này có vai trò gì trong danh mục?
• Nếu không cho thuê được sáu tháng, dòng tiền có bị ảnh hưởng không?
• Ai là người thuê hoặc người mua lại?
• Lợi suất sau phí, nội thất và thời gian trống là bao nhiêu?
• Có phương án sử dụng cá nhân nếu thị trường thuê không tốt không?
• Vốn bỏ vào đây đang mất cơ hội nào khác?

Kịch bản A: cùng mua để ở

Không phải người đã có nhà luôn mua để đầu tư.

Họ có thể muốn chuyển từ nơi ở cũ sang Yên Sở vì:

• Gần nơi làm việc hơn.
• Căn hộ mới phù hợp tuổi tác.
• Muốn sống gần Công viên Yên Sở.
• Nhà cũ quá lớn hoặc khó vận hành.
• Muốn để lại nhà cũ cho con.

Trong trường hợp này, người mua căn hộ thứ hai cần đánh giá chất lượng sống gần giống người mua lần đầu.

Khác biệt là họ có nhiều phương án dự phòng hơn và ít áp lực phải quyết định ngay.

Kịch bản B: mua để cho thuê

Người mua phải xác định khách thuê thật:

• Nhân sự quản lý làm việc phía Nam Hà Nội.
• Chuyên gia hoặc kỹ sư làm việc theo hướng kết nối thuận.
• Gia đình trẻ chưa mua nhà.
• Người cần thuê tạm trong thời gian chờ nhận nhà.

Cần tính:

• Giá thuê thận trọng.
• Công suất thuê.
• Chi phí nội thất.
• Phí môi giới.
• Phí quản lý.
• Thời gian trống căn.

Nếu bài toán chỉ có lãi khi công suất gần 100% và giá thuê đạt mức tích cực nhất, ngưỡng kỳ vọng đang quá cao.

Kịch bản C: mua để dành cho con

Đây là lý do phổ biến của người đã có nhà, nhưng cần làm rõ thời điểm sử dụng.

Nếu con cần căn hộ sau mười năm, người mua phải hỏi:

• Vị trí còn phù hợp với học tập và công việc tương lai không?
• Trong mười năm chờ, căn hộ được sử dụng thế nào?
• Có cho thuê không?
• Chi phí vận hành và sửa chữa ai chịu?
• Con có thực sự muốn sống tại khu vực này không?

Mua sớm giúp khóa một tài sản, nhưng cũng làm giảm sự linh hoạt trước khi nhu cầu của con được xác định.

Kịch bản D: mua để giữ tiền

“Giữ tiền” không phải chiến lược đủ cụ thể.

Cần xác định:

• Giữ trong bao lâu?
• Chấp nhận thanh khoản ở mức nào?
• Có cần dòng tiền không?
• Kỳ vọng tăng giá dựa trên yếu tố nào?
• Giá mua hiện tại đã phản ánh bao nhiêu kỳ vọng tương lai?

Một tài sản giữ giá tốt vẫn có thể không phù hợp nếu người mua cần rút vốn nhanh.

Khung chấm điểm cho người mua lần đầu

Khung chấm điểm cho người mua căn hộ thứ hai

Cùng một căn hộ có thể đạt 85 điểm với người mua để ở nhưng chỉ đạt 60 điểm với người mua tài sản thứ hai.

Điều đó không mâu thuẫn. Hai người đang mua hai loại giá trị khác nhau.

Trường hợp người mua lần đầu nên chưa mua

Nên giữ trạng thái chờ nếu:

• Khoản vay chiếm tỷ lệ quá lớn so với thu nhập.
• Sau khi thanh toán gần như không còn quỹ dự phòng.
• Căn hộ chỉ đủ dùng trong hai hoặc ba năm.
• Hành trình đi làm của cả gia đình chưa được kiểm tra.
• Phí quản lý và bãi xe chưa rõ.
• Phải dựa vào tăng giá mới thấy quyết định hợp lý.
• Việc mua chủ yếu do áp lực “phải có nhà”.

Trường hợp người mua căn hộ thứ hai nên chưa mua

Nên thận trọng nếu:

• Chưa xác định rõ mua để ở, cho thuê hay giữ tài sản.
• Giá thuê dự kiến chưa có tệp khách đứng phía sau.
• Thanh khoản chỉ được giải thích bằng câu chuyện tăng giá chung.
• Phải vay với chi phí cao hơn lợi suất kỳ vọng.
• Danh mục hiện tại đã tập trung quá nhiều vào bất động sản.
• Không có người quản lý căn hộ cho thuê.
• Tài sản không tạo giá trị sử dụng cá nhân.

Người mua căn hộ thứ hai không phải lúc nào cũng chịu rủi ro thấp hơn

Việc đã có nhà và ít vay khiến rủi ro dòng tiền giảm.

Nhưng người mua thứ hai có thể chịu các rủi ro khác:

• Vốn bị khóa lâu.
• Danh mục quá tập trung.
• Thanh khoản kém.
• Không khai thác được tài sản.
• Chi phí cơ hội cao.

Một khoản đầu tư không gây áp lực trả nợ vẫn có thể là quyết định kém nếu không tạo ra giá trị tương xứng.

Người mua lần đầu không phải lúc nào cũng yếu thế hơn

Người mua để ở có một lợi thế lớn: họ nhận giá trị sử dụng hàng ngày.

Ngay cả khi thị trường đi ngang, căn hộ vẫn có thể:

• Thay thế tiền thuê.
• Tạo sự ổn định.
• Giảm thời gian di chuyển.
• Giúp trẻ có môi trường sống phù hợp.
• Tạo quyền tự chủ trong không gian.

Những giá trị này không xuất hiện đầy đủ trong phép tính lợi suất.

Bước kiểm chứng tiếp theo cho cả hai nhóm

Khi dữ liệu dự án đầy đủ hơn, người mua nên theo dõi thông tin của Mandarin Garden 3 Yên Sở để kiểm tra:

• Giá theo từng mã căn.
• Diện tích và công năng 2PN, 2PN+ và 3PN.
• Lịch thanh toán.
• Chính sách vay.
• Tiêu chuẩn bàn giao.
• Chi phí hoàn thiện nội thất.
• Phí quản lý.
• Chính sách bãi xe.
• Thời điểm bàn giao.
• Nguồn cung căn tương tự.

Người mua lần đầu dùng dữ liệu này để kiểm tra khả năng sống và trả nợ.

Người mua căn hộ thứ hai dùng cùng dữ liệu để kiểm tra tổng vốn, thanh khoản và hiệu quả khai thác.

Mẫu quyết định dành cho người mua lần đầu

Mẫu quyết định dành cho người mua căn hộ thứ hai

Kết luận: đừng dùng mục tiêu của người khác để định giá căn hộ cho mình

Người mua lần đầu và người mua căn hộ thứ hai có thể cùng thích vị trí, mặt bằng và hình ảnh của Mandarin Garden 3.

Nhưng họ không mua cùng một thứ.

Người mua lần đầu thường mua:

• Sự ổn định.
• Một nơi để gia đình phát triển.
• Quyền sở hữu căn nhà đầu tiên.
• Khả năng thay thế tiền thuê bằng tài sản.

Người mua căn hộ thứ hai thường mua:

• Một dòng tiền tiềm năng.
• Một tài sản giữ vốn.
• Một lựa chọn cho tương lai.
• Một phần bổ sung cho danh mục.

Vì thế, người mua lần đầu có thể chấp nhận lợi suất tài chính thấp hơn nếu giá trị sống đủ lớn.

Người mua căn hộ thứ hai có thể không chấp nhận cùng mức giá nếu thanh khoản, tệp thuê và chi phí cơ hội chưa thuyết phục.

Ngược lại, một căn nhỏ có tổng giá dễ giao dịch có thể hấp dẫn nhà đầu tư nhưng không đủ cho gia đình ở lâu dài.

Không có một câu trả lời chung cho việc Mandarin Garden 3 có đáng mua hay không.

Câu trả lời phụ thuộc người mua đang cần một ngôi nhà hay đang cần thêm một tài sản.

Trước khi xem bảng hàng, hãy xác định rõ mình thuộc hồ sơ nào. Khi mục tiêu không rõ, người mua rất dễ dùng cảm xúc của người mua để ở để biện minh cho một khoản đầu tư, hoặc dùng bảng tính của nhà đầu tư để từ chối một ngôi nhà thực sự phù hợp với gia đình.